Belasting op onroerend goed in Hongarije

Informatie over belasting en winstbelasting op onroerend goed in Hongarije.

Er komen bij GeGe Makelaardij geregeld vragen binnen t.a.v. de fiscale gevolgen van de aankoop van onroerend goed in Hongarije, of dit nu een bedrijf, tweede woning, of permanente residentie is. Op deze pagina vindt u veel informatie over diverse belastingen die van belang kunnen zijn indien u onroerend goed aankoopt in Hongarije. De tekst is redelijk algemeen gesteld, voor bijzondere zaken en nadere details kunt u contact met ons opnemen, of even overleggen met uw financiële adviseur, alsmede de Belastingdienst. U kunt hier behalve voor betalingen, juist ook terecht met uw vragen, voor een goed advies over de laatste stand van zaken (meer informatie op: www.belastingdienst.nl).
N.B.: Helaas hebben wij thans nog niet voldoende informatie over de fiscale gevolgen voor de Belgische belastingbetaler, o.a. wegens het niet heffen van vermogensbelasting en een andere verdeling van de inkomstenbelastingen. De onderstaande gegevens voor het afdragen van belasting bij aan- en verkoop, alsmede bezit in Hongarije, dus aan de Hongaarse fiscus, gelden uiteraard wel.

Overdrachtsbelasting:
Net als in Nederland en de meeste EU-landen dient over de aankoop van onroerend goed overdrachtsbelasting betaald te worden in Hongarije. Voor recreatiewoningen, wijnhuizen, (agrarische) grondstukken of gewone bouwgrond geldt sinds 1-1-2010 een percentage van 4% van de volledige in het koopcontract vermelde koopprijs (voor dergelijke objecten gekocht t/m 31-12-2009 geldt een percentage van 10%). Overigens kan men vrijstelling vragen indien men voornemens is op bouwgrond te gaan bouwen en het bouwwerk binnen vier jaar na ondertekening van de koopovereenkomst gereed is. Voor als woonhuis in het kadaster geregistreerde onroerende goederen is de situatie als volgt. Tot een bedrag van 4.000.000 forint (ca. 15.000 euro) betaalt u 2% van de koopsom. Over elke forint boven dit bedrag betaalt u thans 4% (dit was voor woonhuizen gekocht t/m 31-12-2009 nog 6%) U krijgt hiervoor, na de vereiste toestemmingen, automatisch een aanslag, vaak vergezeld van een Engelstalige brief van de SIGMA, de dienst die namens de Hongaarse rijks- en provinciale overheden het geld int van belastingplichtigen in het buitenland. De periode waarbinnen dit gebeurt verschilt nogal. Voorheen diende u het bedrag vaak ongeveer een jaar na aankoop te voldoen, tegenwoordig is men er vaak ook 'sneller bij'. Er zijn diverse mogelijkheden om het bedrag te voldoen, hier hoeft u niet over in te zitten. Indien men een bouwperceel aankoopt en binnen 4 jaar een bouwwerk opricht, kan men de belasting terugvorderen en tot die tijd uitstel vragen.

Winstbelasting bij verkoop:
In Hongarije is voor iedereen, ongeacht de nationaliteit, winst door verkoop van onroerend goed belast. De wetgeving op dit punt is recentelijk gewijzigd (met ingang van 1 januari 2008) en geldt voor alle verkopen na deze datum. Deze regel is een leuke opsteker voor de Hongaarse staat in tijden van snel stijgende prijzen. Het verweer dat er ook inflatie is opgetreden helpt u niet. De regeling komt erop neer, dat bij verkoop van een als woonhuis geregistreerd onroerend goed binnen 5 kalenderjaren na aankoop u een percentage van 25% van het verschil tussen aankoopprijs en verkoopprijs verschuldigd bent, verminderd met alle onderhouds- en verbouwkosten en investeringen in het onroerend goed. Deze laatste dient u met rekeningen te kunnen aantonen. Het is dus van belang in geval van periodiek onderhoud, renovatie en uitbreiding immer te vragen om rekeningen en bonnen en dergelijke, maar dan betaalt u ook direct de BTW (20%) hierover. Overigens daalt het belastbare bedrag wel gedurende de jaren: bij verkoop na 1 jaar betaalt men de belasting (van 25%) over 100% van de winst, maar na 2 jaar over 90% van de winst, na 3 jaar over slechts 60% van de winst en na 4 jaar over 30% van de winst. Na 5 jaar is de winst voortaan geheel onbelast in Hongarije, dit mede ter bevordering van de doorstroming op de huizenmarkt.
Voor alle overig onroerend goed (grondstukken, wijnhuizen, als vakantiehuis geregistreerde objecten, bijzondere objecten etc.) is de oude regel blijven gelden, deze luidt als volgt: ná 5 jaar mag ieder jaar 10% van de winst worden afgetrokken, maar deze is nog wel steeds verschuldigd. Met andere woorden: bij verkoop na 6 jaar hoeft u nog maar 25% belasting te betalen over 90% van de winst, na 7 jaar over 80%. Na 15 jaar na aankoop is de winst daarmee in principe belastingvrij.
Tot en met 2007 was het zo dat als u blijkens het koopcontract winst had gemaakt bij verkoop en indien u het jaar vóórafgaande aan de verkoop, of het eerste jaar ná de verkoop deze winst opnieuw investeerde voor de aankoop of uitbreiding (met tenminste 1 kamer) van bestaand onroerend goed dat als woning staat geregistreerd, de belasting u dan (grotendeels) werd kwijtgescholden. Deze gunstige bepaling is echter met ingang van 1 januari 2008 komen te vervallen, waardoor winst dus voortaan altijd belast is, of men nu herinvesteert of niet! De winstbelasting wordt verrekend met de inkomensbelasting in Hongarije. Wie - als buitenlands staatsburger en niet-ingezetene - geen inkomstenbelasting betaalt in Hongarije, moet zelf de afdracht regelen, of op eigen risico dit niet doen met de mogelijkheid deze zo te ontspringen.

Successierechten:
Net als in Nederland en België betaalt men bij vererving belasting, waarbij de waarde van het onroerend goed door de gemeente geschat wordt. Net als in Nederland en België betalen bloedverwanten in de eerste graad iets minder, maar het verschil is kleiner t.o.v. andere partijen dan in ieder geval in Nederland. Daar staat tegenover, dat de belasting gerelateerd is aan de getaxeerde waarde, waarbij de belasting progressief is: voor duurdere objecten betaalt men doorgaans een hoger percentage dan voor onroerend goed dat een lagere waarde vertegenwoordigt, maar tot een bepaald maximum. Dit op het eerste gezicht merkwaardige verschijnsel tracht het erven van kleine landerijen en eenvoudige huizen zo min mogelijk te belasten, terwijl mensen die een groot of luxe huis erven geacht worden ook iets meer af te kunnen dragen. Uiteraard worden schulden, hypotheken e.d. hierbij in mindering gebracht. De tarieven en schijven zijn dermate fluctuerend en afhankelijk van vele factoren, dat ervan wordt afgezien daarover hier een compleet overzicht te bieden, het zal per geval bepaald dienen te worden. Bij onroerend goed van lage waarde, betalen directe familieleden voor woonhuizen e.d. in principe 2,5% en voor overig onroerend goed 11%.
Bekijk ook onze pagina over Erfrecht in Hongarije.

Onroerende zaaksbelasting en andere gemeentelijke lasten in Hongarije:
I.t.t. Nederland en België was er in Hongarije tot voor kort nauwelijks sprake van directe lokale belastingen voortvloeiende uit bezit van onroerende goederen. Wel kunnen er rioolrechten en afvalstoffenheffingen doorberekend worden, ook voor vakantiewoningen of woningen waar men niet of nauwelijks verblijft, maar doorgaans zijn deze lasten erg laag, vaak niet meer dan een paar euro per maand.
Daarnaast hebben gemeenten binnen de nationale wetgeving mogelijkheden om binnen bepaalde percentages belasting te heffen over onroerende goederen, waarbij de grondslag voor berekening ook voor een deel aan de gemeenteraad wordt overgelaten.
Sommige gemeenten hanteren slechts een bedrag voor bewoonde woonhuizen, andere ook voor vakantiehuizen en leegstaande huizen, en de meeste ook een klein bedrag voor bouwpercelen en landbouwgronden. De bedragen zijn soms vast en soms afhankelijk van het aantal vierkante meters en varieerden de afgelopen jaren tussen de 12 en 40 euro per jaar voor huizen en een lager bedrag voor (land-)bouwgronden.
In sommige gemeenten, met name waar veel buitenlanders onroerend goed hadden, besloot de gemeenteraad om niet-permanent bewoonde huizen, waarvoor de gemeente geen belasting per bewoner ontvangt van het Hongaarse Rijk, extra te belasten, maar buitensporige verhogingen waren niet mogelijk, en het bedrag kwam vrijwel nooit boven de 50 euro per jaar uit.
Er zijn ook gemeenten, met name steden zoals Pécs, waar een vrijstelling geldt voor een maximaal aantal vierkante meters in totaal, of per persoon; in dergelijke gevallen hoeft men geen belasting te betalen over appartementen kleiner dan bijvoorbeeld 70 m2, of bijvoorbeeld woonhuizen waar het woonoppervlak niet groter is dan 25 m2 per bewoner.
Hoewel de definitieve uitwerking nog onzeker is en sterk zal afhangen van de lokale gemeentebesturen en het parlement, zijn met ingang van 2007 de mogelijkheden en bedragen voor gemeenten verruimd, alsmede zal dit meegenomen worden in de herziening van het nationale belastingstelsel. Voor mensen die geen beroep kunnen doen op vrijstellingen of tegemoetkomingen i.v.m. lage inkomens (zoals gepensioneerden) kan er een belasting geheven worden per vierkante meter woonoppervlak, waarbij dit bedrag waarschijnlijk tussen de € 1,00 - € 1,85 / m2 per jaar zal uitkomen voor (woon-)huizen, en een veel lager bedrag voor (land-)bouwgronden. Dit is natuurlijk een behoorlijke financiële aderlating voor de Hongaarse bevolking, voor de meeste buitenlanders zal het een bedrag van ca. € 10-15 per maand betekenen, en dat valt wellicht te overzien. Maar zoals gezegd laat de definitieve aanslag nog op zich wachten en gezien het feit dat men niet zomaar buitenlanders meer kan belasten dan lokale inwoners, is er nog een hoop protest van de Hongaarse bevolking te verwachten.

Belasting over vermogen in Nederland:
Zoals wellicht bekend dient men in Nederland behalve over inkomen en winst ook belasting te betalen over vermogen. Voorheen was dit de vermogensbelasting, thans de vermogensrendementsheffing van Box III bij de jaarlijkse belastingaangifte. Voorop gesteld geldt dit alleen voor wie in Nederland belastingplichtig is! Wie permanent in Hongarije woonachtig is en zelf, dan wel zijn of haar partner geen inkomen meer verkrijgt, hoeft natuurlijk geen vermogensbelasting te betalen. In het geval u wel permanent woonachtig bent in Hongarije, of elders buiten Nederland, maar u heeft nog wel bepaalde inkomsten, dan hangt het van meerdere zaken af en in dat geval verwijzen wij u graag door naar een fiscale adviseur.
Indien u niet permanent in Hongarije woont en u heeft daar, of in een ander land, privé onroerend goed op naam, dan dient u dit in principe op te geven aan de Nederlandse fiscus. Het maakt in dit geval niet uit of u in gemeenschap van goederen of op huwelijkse voorwaarden bent getrouwd, en op wiens naam van de fiscale partners (d.w.z.: ook samenwonenden!) het huis precies staat.
In principe dient u een (tweede) woning op te geven als vermogen in Box III. Als deze de belastingvrije voet te boven gaat tezamen met uw overige vermogen (hetgeen al snel het geval zal zijn), wordt in principe hierbij over een gefingeerd rendement van 4% van de waarde belasting geheven (met een percentage van 30%), welke u zou dienen te betalen met aftrekking van eventuele hypotheken, leningen en andere schulden e.d.; het wordt namelijk opgenomen in de balans van vermogen en schulden, met aftrek van de activa en passiva uit Box I. Dat zou neerkomen op een jaarlijkse belasting van 30% x 4%= 1,2% van de waarde van het onroerend goed. Nu is dit bedrag weliswaar aanmerkelijk lager dan de gangbare waardestijging in Hongarije, maar toch zou het een financiële domper betekenen.
Echter, sinds 5 juni 1986 geldt er een Belastingverdrag tussen Nederland en Hongarije, waarin is afgesproken dat er in principe niet dubbel belasting wordt geheven: Hongaren met vermogen en inkomsten in Nederland betalen belasting in Nederland, en Nederlanders met vermogen of inkomsten in Hongarije, dragen dat af aan de Hongaarse staat. Tot zover natuurlijk goed nieuws, want zoals eerder vermeld is de belastingaanslag over onroerend goed veel lager in Hongarije en betaalt u geen vermogensbelasting! Echter, de vrijstelling voor onroerend goed in Hongarije wordt eerst slechts onder voorbehoud gegeven (zogenoemd progressievoorbehoud). Dat wil zeggen, dat u de woning wel dient op te geven, omdat het wel gevolgen heeft voor de verdere berekeningen en aftrekposten.
Uiteindelijk zal bij de opgave de breukenformule toegepast worden t.a.v. het onroerend goed in Hongarije, d.w.z. van de te betalen belasting wordt afgetrokken: (totale vermogen in Hongarije) / (totale vermogen in Box III) x (de belasting over het totale vermogen).
In principe wordt er daarmee per saldo geen of nauwelijks belasting gevorderd over het onroerend goed in Hongarije, maar een en ander heeft wel gevolgen voor (o.a.) uw belastingvrije som; een deel hiervan of het totaal verliest men door het onroerend goed in Hongarije.
Financieel zal e.e.a. dan ook niet heel veel gevolgen hebben in eerste instantie en eerlijk gezegd is het verplicht laten opvoeren van het vermogen in Hongarije (en elders) in Box III niet bedoeld om extra belasting te heffen, maar met name voor de fiscus om inzicht te verkrijgen in uw geldstromen, totale vermogen en herkomst van dat vermogen en de financiering daarvan.
Overigens is het wel zo, dat als uw Hongaarse woning uw eerste eigen woning is, u hier uw hoofdverblijf heeft, en u deze woning gedeeltelijk heeft gefinancierd met een hypotheek, u voor deze woning wel dezelfde voordelen van hypotheekrenteaftrek kunt genieten! Immers, Hongarije is een EU-lidstaat, en de aftrek geldt voor alle landen in de EU, net zoals in België of Duitsland. Überhaupt is het zo, dat de situatie van het hebben van een huis in Hongarije voor de Nederlandse fiscus doorgaans niet verschilt met de situatie dat het huis zou zijn gelegen in Duitsland, België, Frankrijk, Spanje, of waar dan ook in de EU.
Het is aan de belastingplichtige zelf om het onroerend goed in Hongarije wel of niet op te geven bij de aangifte, maar er zij hier op gewezen dat er binnen de EU steeds meer uitwisseling van informatie plaatsvindt.
Dit is slechts het verhaal in grote lijnen, voor iedereen geldt doorgaans een persoonlijke situatie. Voor details raden wij u aan zelf met uw fiscale adviseur te overleggen, of contact op te nemen met de Belastingdienst.

Vennootschapsbelasting:
Bovengenoemde situatie van de vermogensbelasting, alsmede de lokale belastingen gelden in principe zowel voor natuurlijke personen, als voor rechtspersonen. Indien een Nederlandse (bv, nv, vof), Belgische (bvba, nv, sa) of Hongaarse (Rt., Kft., Bt.) enz. rechtspersoon eigenaar zou zijn van het onroerend goed, hetgeen met uitzondering van landbouwgronden heel goed mogelijk is onder dezelfde voorwaarden als de aankoop door natuurlijke personen, gelden dezelfde overdrachtsbelasting en onroerende zaaksbelastingen, als hiervoor beschreven. In principe wordt er ook een winstbelasting geheven bij verkoop, maar indien het onroerend goed in gebruik was bij de rechtspersoon als kantoor, opslag, vestigingszetel enz., of als de rechtspersoon zich bezig houdt blijkens de inschrijvingen in de registers met handel in onroerende goederen, dan wordt deze belasting verrekend met de vennootschapsbelasting en is het bedrijf in principe vrijgesteld.
Het verschil zit natuurlijk met name in de vermogensbelasting. Daar staat tegenover, dat een Nederlandse of Belgische rechtspersoon gewoon de belasting dient te betalen in het eigen land, met aftrek volgens de afspraken in het Belastingverdrag. Indien het onroerend goed op naam staat van een opgerichte Hongaarse rechtspersoon, dan wordt er gewoon vennootschapsbelasting geheven; deze bedraagt tegenwoordig 16%. Overigens mogen hiervan ook alle kosten afgetrokken worden, alsmede de kosten van aankoop, waaronder de overdrachtsbelasting e.d. Er gelden diverse regels en bepalingen voor bedrijven, het belangrijkste hier is om nog te vermelden dat er bij winstuitkering door de firma aan haar vennoten doorgaans 20% belasting geheven wordt.

Winst uit verhuur:
Indien men een woning zou verhuren in Hongarije, is men als particulier in Nederland of België officieel belastingplichtig en dient het opgegeven te worden bij de inkomsten. Dit echter alleen indien men in Nederland of België belastingplichtig is, en niet in Hongarije. Indien men reeds inkomsten heeft in Hongarije en ook belastingplichtig is in Hongarije, dient men in Hongarije belasting te betalen.
Indien men het als rechtspersoon verhuurt, wordt over de op te geven inkomsten de vennootschapsbelasting van 16% geheven, waarbij men ook alle kosten wederom mag aftrekken. Indien men meer dan ca. € 15.000 winst maakt op jaarbasis, dient een bedrijf ook BTW (thans 20% in Hongarije) te heffen; tot dat bedrag en indien men een gering aantal werknemers heeft, is een bedrijf daarvan vrijgesteld.