Huizen buiten de bebouwde kom

Alles over het kopen van onroerend goed buiten en binnen de bebouwde kom in Hongarije.

In het algemeen is het zo, dat objecten welke officieel geregistreerd staan in het kadaster als landbouwgrond en welke een door de overheid berekende agrarische waarde vertegenwoordigen, als buitenlander of buitenlandse of Hongaarse rechtspersoon nog niet op eigen naam gekocht kunnen worden in de zin dat het ingeschreven wordt in het kadaster onder 'eigendom'. Wel kan men als pachter opgenomen worden, waardoor men veel rechten heeft en het nooit zonder toestemming van de pachter door degene die als eigenaar nog geregistreerd staat verkocht kan worden. Verder is het zo, dat deze regel voor buitenlanders vermoedelijk in 2011 komt te vervallen en wellicht eerder; dat lijkt nog ver weg, maar het is feitelijk uiterlijk vier jaar. In de politiek gaan er thans al stemmen op om de regel af te schaffen, omdat het de investeringen in Hongarije remt. Om nu toch meer zekerheid te bieden dan slechts pacht, kiezen sommigen ervoor om de contracten zo op te stellen, dat de overeenkomst feitelijk een aankoop inhoudt, zij het dat de overdrachtsdatum op papier naar de toekomst wordt verschoven: verkopers verklaren dat zij op de hoogte zijn van het feit dat de gronden thans nog niet ingeschreven kunnen worden in het kadaster, maar dat er feite wel reeds verkocht is. Zij verklaren voorts reeds de volledige koopsom te hebben ontvangen en verplichten zich dat zodra de wet het toelaat, zij alsnog een apart koopcontract (onder dezelfde voorwaarden) aangaande het betreffende onroerend goed zullen ondertekenen.

Dan zijn er daarnaast de woonhuizen met omliggende tuinen. Deze liggen vrijwel altijd ook officieel in de bebouwde kom, maar enkele liggen officieel buiten de bebouwde kom. Maar deze staan in het kadaster dan geregistreerd als 'woonhuis met bijgebouw en tuin', en zonder agrarische waarde. Deze kan men als buitenlander of rechtspersoon wel kopen, zolang het perceel niet groter is dan 6000 m2. Deze objecten kunnen dus volledig op eigen naam aangekocht worden, net als de woonhuizen in de bebouwde kom (waar geen limiet geldt voor de oppervlakte).

Wijnhuizen hebben echter vaak als bestemming 'wijn- of boomgaard' en liggen buiten de bebouwde kom. Zij hebben een agrarische waarde voor wat betreft de grond. Voor deze objecten geldt dus weer hetzelfde als in paragraaf 1, namelijk de mogelijkheid van een pachtcontract, met een onderhands contract waarin is opgenomen dat het feitelijk om koop gaat. Zo hebben reeds diverse buitenlanders op wijnbergen ook hun wijnhuisje 'gekocht' en dat geldt voor veel meer plekken in Hongarije, met name ook bij het Balatonmeer, of bijvoorbeeld in Simontornya en Óbánya.

Dit speelt dus specifiek bij vrijgelegen huizen, in principe zijn alle huizen in de bebouwde kom volledig te koop, zonder beperkingen aangaande oppervlakte e.d. Overigens is deze tekst slechts een beschrijving van de mogelijkheden in het algemeen. Het is altijd aan depotentiële koper om te kiezen voor een van deze constructies indien aankoop direct volledig op eigen naam niet mogelijk is in die paar gevallen die uitgesloten zijn voor aankoop door buitenlandse partijen. GeGe Makelaardij raadt deze alternatieven noch aan, noch af, doch zij worden hier slechts genoemd ter illustratie.